Szanowna Pani Marszałek! Odpowiadając na pismo z dnia 11 sierpnia 2014 r., znak: SPS-023-27985/14, dotyczące interpelacji poseł Anny Bańkowskiej w sprawie funkcjonowania programu ˝Mieszkanie dla młodych˝, przekazuję informacje w tym zakresie.
Dokonując oceny funkcjonowania rządowego programu ˝Mieszkanie dla młodych˝, realizowanego na podstawie ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (Dz. U. z 2013 r. poz. 1304, z późn. zm.), należy podkreślić, że programy funkcjonujące na rynku mieszkaniowym powinny być oceniane w kilkuletniej perspektywie, gdyż proces inwestycyjny w budownictwie mieszkaniowym trwa ok. 2-3 lata. Z taką świadomością Rada Ministrów zaproponowała, a ustawodawca zgodził się z tym stanowiskiem, aby kompleksowa ocena programu ˝Mieszkanie dla młodych˝ miała miejsce w I kwartale 2017 r., co wynika wprost z art. 19 ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi.
Tempo rozwoju programów mieszkaniowych w początkowej fazie wdrażania jest umiarkowane. Prawdopodobnie będzie tak także w przypadku programu ˝Mieszkanie dla młodych˝. Związane jest to z koniecznością dostosowania do wymagań programu ofert banków komercyjnych, udzielających kredytów mieszkaniowych, oraz ofert przedsiębiorstw budujących mieszkania na sprzedaż. Warto również zwrócić uwagę, że decyzje konsumenckie o kupnie mieszkania mają wieloletnie konsekwencje i muszą być odpowiednio przemyślane i przygotowane. Dlatego zarówno strona podażowa, jak i popytowa potrzebują kilkunastu miesięcy na uwzględnienie w swoich decyzjach inwestycyjnych możliwości, jakie stwarza program ˝Mieszkanie dla młodych˝.
Wg danych na koniec lipca br. w okresie siedmiu miesięcy funkcjonowania programu ˝Mieszkanie dla młodych˝ osoby zainteresowane wsparciem złożyły 9282 wnioski o dofinansowanie wkładu własnego na kwotę 211,3 mln zł. W tej liczbie 7292 wnioski dotyczyły dofinansowania w kwocie 165,4 mln zł z terminem wypłaty w 2014 r. (ustawa umożliwia również składanie wniosków o dofinansowanie, którego wypłata będzie dokonywana w kolejnych latach). Na podstawie złożonych wniosków udzielonych zostało 7586 kredytów o wartości 1369,8 mln zł, objętych finansowym wsparciem w wysokości 171,5 mln zł, z tego 6219 kredytów o wartości 1116,8 mln zł dotyczy wypłat dofinansowania w kwocie 140,1 mln zł zaplanowanych na rok 2014.
Należy zauważyć, że program ˝Rodzina na swoim˝, pomimo objęcia swoim zasięgiem przedmiotowym również rynku wtórnego i budowy domów jednorodzinnych, w początkowym okresie funkcjonowania odnotował zdecydowanie gorsze efekty. W jego ramach w pierwszych siedmiu miesiącach (styczeń-lipiec 2007 r.) udzielono 1935 kredytów na kwotę 194,7 mln zł. Są to wyniki kilkukrotnie niższe aniżeli w programie ˝Mieszkanie dla młodych˝ w porównywalnym okresie. Porównując zatem te dwa programy, co jest nieuniknione, gdy nie dysponujemy lepszym odniesieniem dla programu ˝Mieszkanie dla młodych˝, trudno się zgodzić z opinią, że liczba wniosków złożonych w jego ramach jest mała.
Założeniem rządu było, aby program ˝Mieszkanie dla młodych˝ miał oddziaływanie nie tylko prospołeczne, ale również proinwestycyjne. Dzięki wsparciu zakupu mieszkań na rynku pierwotnym rośnie liczba inwestycji budowlanych. Ma to również pozytywny wpływ na zatrudnienie w sektorze firm budowlanych. Pierwsze efekty proinwestycyjnego oddziaływania programu można zauważyć, analizując wyniki nowego budownictwa mieszkaniowego w I półroczu 2014 r. Deweloperzy i inne podmioty oferujące mieszkania na rynku pierwotnym rozpoczęli w tym okresie budowę 31,8 tys. mieszkań, czyli o 51,3% więcej niż w tym samym okresie poprzedniego roku. Ponadto podmioty te uzyskały pozwolenia na budowę 37,7 tys. mieszkań, czyli o 37,6% więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Nowe inwestycje wpłyną nie tylko na zmniejszenie deficytu mieszkaniowego. Z pewnością część tych mieszkań będzie spełniała warunki programu ˝Mieszkanie dla młodych˝ i trafi w najbliższych miesiącach do oferty programu, co wkrótce powinno znaleźć swoje odzwierciedlenie w jego wynikach. Zważywszy zaś, że program ˝Mieszkanie dla młodych˝ znajduje się w początkowym okresie funkcjonowania, taki poziom zaktywizowania rynku daje podstawy do dalszego, stopniowego i efektywnego rozwoju programu.
Aktualna sytuacja rynkowa cechuje się stabilizacją na większości lokalnych rynków deweloperskich. W perspektywie kilkuletniej odnotowano spadki przeciętnych poziomów cen, zarówno w ujęciu nominalnym, jak i realnym. Z punktu widzenia polityki mieszkaniowej państwa jest to korzystne zjawisko. Stabilizacja cen nominalnych, przy stałym wzroście przeciętnych płac, wpływa pozytywnie na dostępność mieszkań, co również pokazują cykliczne raporty Narodowego Banku Polskiego. Według tych raportów w poszczególnych badanych lokalizacjach rośnie dostępność mieszkania, rozumiana jako liczba metrów kwadratowych, którą można nabyć za przeciętne wynagrodzenie. Rośnie także kredytowa dostępność mieszkania, rozumiana jako liczba metrów kwadratowych mieszkania możliwych do zakupu za przeciętny kredyt. Zjawiska te są regularnie notowane od 2008 r.
Ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi określa maksymalny limit środków, do wysokości których może być w poszczególnych latach wypłacone z Funduszu Dopłat wsparcie z tytułu dofinansowania wkładu własnego oraz dodatkowe wsparcie finansowe w formie spłaty części kredytu (art. 36 ust. 1 ustawy). W przypadku roku 2014 limit ten nie może przekroczyć 600 mln zł. Co należy podkreślić, jest to maksymalny limit wydatków, jakie może ponieść w danym roku budżet państwa na finansowanie wsparcia udzielanego w ramach programu ˝Mieszkanie dla młodych˝, nie zaś kwota zaplanowana na ten cel. Oznacza to, że ustawodawca dopuszcza możliwość, że w danym roku budżetowym wydatki na finansowe wsparcie udzielane w ramach programu z Funduszu Dopłat będą niższe i nie osiągną kwoty wyznaczonego limitu.
Wydatkowanie w danym roku środków budżetowych w wysokości limitu określonego w ustawie nie powinno być traktowane jako cel sam w sobie. Podstawowym celem programu jest pomoc gospodarstwom domowym w zakupie pierwszego własnego mieszania w segmencie popularnym. Program ˝Mieszkanie dla młodych˝ z założenia adresuje wsparcie do segmentu mieszkań o ograniczonych ustawowo cenach i ograniczonym standardzie powierzchniowym, co wpływa na wysokość wykorzystanych środków.
Na potrzeby wyznaczenia takiego segmentu mieszkań, które mogą być objęte wsparciem w ramach programu ˝Mieszkanie dla młodych˝, wprowadzone zostało kryterium ceny mieszkania, która powinna się mieścić w określonym limicie, ustalanym dla poszczególnych lokalizacji. Podstawowy wpływ na wysokość limitu cenowego ma wysokość wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m? powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, ogłaszana co pół roku przez poszczególnych wojewodów odrębnie dla stolicy województwa i dla pozostałego obszaru województwa. W przypadku stolic województw limit cenowy w programie ˝Mieszkanie dla młodych˝ stanowi średnia arytmetyczna dwóch ostatnio ogłoszonych przez wojewodę wskaźników, pomnożona przez 1,1. Ten sposób określania limitów cen w programie MdM jest identyczny dla obszaru całego kraju.
Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju na bieżąco analizuje efekty funkcjonowania programu ˝Mieszkanie dla młodych˝ także w skali lokalnej. Jedną z analizowanych kwestii jest wpływ wysokości limitu cenowego na efekty programu w poszczególnych lokalizacjach. W ocenie MIiR niewłaściwe byłoby ewentualne podwyższanie wysokości mnożnika ustawowego wpływającego na wysokość limitu cen (obecnie mnożnik ten wynosi 1,1). Byłoby to niezgodne z zaleceniami ekspertów m.in. Narodowego Banku Polskiego, którzy postulują utrzymywanie poziomu limitów cenowych na konserwatywnych poziomach. NBP dodatkowo zauważa, że deweloperzy coraz częściej uzupełniają swoją ofertę rynkową o mieszkania spełniające warunki programu ˝Mieszkanie dla młodych˝ oraz obniżają marże w celu dostosowania się do limitów cenowych. Wydaje się, że jest to korzystne dla rynku i w dłuższym okresie (niezbędnym ze względu na długość cyklu inwestycyjno-budowlanego) przyniesie korzyści przede wszystkim nabywcom (większy wybór ofert, niższe ceny).
Kolejną z kwestii analizowanych w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju jest zróżnicowanie limitów cenowych w stosunku do wysokości przeciętnych cen transakcyjnych w poszczególnych lokalizacjach. Ustalając wysokość wskaźników przeliczeniowych, wojewodowie opierają się na obiektywnych danych Głównego Urzędu Statystycznego dotyczących kosztów budowy budynków mieszkalnych. Wojewodowie poddają dane GUS-u własnym analizom, uwzględniającym sytuację na poszczególnych lokalnych rynkach mieszkaniowych. We współpracy z GUS i wojewodami ministerstwo przygotowało aktualizację wytycznych do określania wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m? powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, które będą służyć pomocą wojewodom w podejmowaniu decyzji o wysokości wskaźników przeliczeniowych. Mam nadzieję, że efekty tej współpracy będą widoczne już przy określaniu nowych wysokości wskaźników przeliczeniowych obowiązujących od 1 października 2014 r.
Odnosząc się do ewentualnej możliwości zmodyfikowania w następnych latach programu ˝Mieszkanie dla młodych˝ tak, aby stał się bardziej atrakcyjny dla młodych Polaków planujących zakup pierwszego mieszkania, uprzejmie informuję, że Rada Ministrów włączyła do ˝Wykazu prac legislacyjnych˝ projekt nowelizacji ustawy regulującej funkcjonowanie programu ˝Mieszkanie dla młodych˝. Projekt nowelizacji ustawy przewiduje m.in.:
1. Zwiększenie oferty mieszkań w tzw. segmencie popularnym, kwalifikujących się do finansowania w ramach programu MdM, przez zwiększenie możliwości udziału w programie osób realizujących swoje potrzeby mieszkaniowe za pośrednictwem spółdzielni mieszkaniowych.
2. Wzmocnienie prorodzinnego oddziaływania programu MdM przez zwiększenie wysokości finansowego wsparcia dla gospodarstw domowych z większą liczbą dzieci.
Zgodnie z rozwiązaniami różnicującymi wysokość finansowego wsparcia udzielanego na etapie nabycia mieszkania (dofinansowanie wkładu własnego) w zależności od liczby dzieci w gospodarstwie domowym kredytobiorcy, w przypadku gdy o wsparcie w formie dofinansowania wkładu własnego będzie się ubiegało gospodarstwo domowe posiadające co najmniej troje dzieci, w ramach modyfikacji ogólnej formuły określającej wysokość finansowego wsparcia, powierzchniowy parametr podstawy naliczenia wysokości wsparcia zostanie zwiększony z 50 do 65 m?. W efekcie będzie możliwe w tym przypadku uzyskanie dofinansowania wkładu własnego w wysokości powiększonej o kwotę odpowiadającą dofinansowaniu dodatkowego pokoju o średniej powierzchni 15 m? (przy założeniu, że nabywane mieszkanie ma odpowiednią powierzchnię użytkową).
Projekt nowelizacji zakłada również ustalenie wyższych parametrów procentowych wyznaczających wysokość dofinansowania wkładu własnego w przypadku nabywców posiadających więcej niż jedno dziecko. Proponuje się, aby wysokość dofinansowania wkładu własnego wynosiła:
- 20% wartości odtworzeniowej mieszkania w przypadku beneficjentów z dwojgiem dzieci (podwyższenie obecnego poziomu wsparcia z 15 do 20%);
- 25% wartości odtworzeniowej mieszkania w przypadku beneficjentów z co najmniej trojgiem dzieci (podwyższenie obecnego poziomu wsparcia z 15 do 25%, przy dodatkowym zwiększeniu podstawy wymiaru wsparcia o 15 m? powierzchni użytkowej mieszkania, zgodnie z propozycją zmiany omówioną powyżej).
3. Zwiększenie możliwości udziału w programie osób nieposiadających zdolności kredytowej przez likwidację warunku ograniczającego krąg osób, które mogą przystąpić do kredytu wraz z beneficjentem wsparcia, w przypadku nieposiadania przez niego zdolności kredytowej. Ustawa w obecnie obowiązującym brzmieniu określa krąg osób mogących przystąpić do umowy kredytu w charakterze ˝dodatkowego kredytobiorcy˝ ograniczony do członków najbliższej rodziny nabywcy.
Przewiduje się, że Rada Ministrów przyjmie projekt nowelizacji jeszcze w 2014 r. Wprowadzenie powyższych zmian, obok dostosowań strony podażowej i popytowej rynku, o których wspomniano powyżej, przyczyni się również do wzrostu efektów programu w kolejnych latach.
Na zakończenie chcę podkreślić, że efekty programu ˝Mieszkanie dla młodych˝ i jego oddziaływanie prodemograficzne i proinwestycyjne powinny być oceniane w dłuższej perspektywie czasowej, umożliwiającej inwestorom zapewnienie właściwej oferty rynkowej. Intencją Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju są takie modyfikacje przepisów, które służąc osiągnięciu celów ustawy, nie będą generowały nieuzasadnionego wzrostu cen mieszkań oferowanych beneficjentom programu.
Z wyrazami szacunku
Podsekretarz stanu
Paweł Orłowski
Warszawa, dnia 1 września 2014 r.