Szanowna Pani Marszałek! W odpowiedzi na interpelację pana Edwarda Siarki, posła na Sejm Rzeczypospolitej Polskiej, z dnia 22 listopada 2013 r. w sprawie zasad wydzielania z ksiąg wieczystych nabytych lokali, uprzejmie przedstawiam, co następuje.
Na wstępie uprzejmie zauważam, że opisany w pierwszej części interpelacji problem dotyczy ściśle oznaczonej sytuacji prawnej i faktycznej. Z treści interpelacji wynika bowiem, że chodzi o konkretną sprawę sądową, w której sąd rejonowy oddalił wniosek o wpis do księgi wieczystej. Powyższe powoduje natomiast, że minister sprawiedliwości nie może odnieść do tej sytuacji in concreto, prezentując przy tym jednocześnie kierunek wykładni określonych przepisów prawa.
Powyższe wynika z dwóch powodów. Po pierwsze, minister sprawiedliwości nie jest umocowany do wydawania opinii prawnych w konkretnie oznaczonych sporach prawnych. Świadczeniem pomocy prawnej polegającej w szczególności na udzielaniu porad prawnych, sporządzaniu opinii prawnych, występowaniu przed sądami i urzędami zajmują się adwokaci i radcowie prawni, stosownie do przepisów ustawy z dnia 26 maja 1982 r. Prawo o adwokaturze (t.j. Dz. U. z 2009 r. Nr 146, poz. 1188, ze zm.) i ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o radcach prawnych (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 10, poz. 65, ze zm.).
Po drugie, opinia ministra sprawiedliwości wyrażona w niniejszej sprawie mogłaby zostać wykorzystana w ewentualnym sporze sądowym, a to mogłoby zostać uznane za uprzywilejowanie strony sporu zawisłego przed sądem oraz za niedopuszczalną ingerencję ministra sprawiedliwości w działalność orzeczniczą sądów.
Niezależnie od uwag poczynionych powyżej, odnosząc się do podniesionego w interpelacji zagadnienia in abstracto, uprzejmie przedstawiam poniższe wyjaśnienia.
I. Odpowiedź na pierwsze pytanie pana posła można odnaleźć w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokalu (Dz. U. Nr 90, poz. 903, ze zm.) oraz orzecznictwie Sądu Najwyższego. Zgodnie z art. 3 ust. 7 ww. ustawy w budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub w sposób inny niż określony w ust. 3, a przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób, do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Przepisu zdania poprzedzającego nie stosuje się, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.
Z powyższego wynika zatem, iż zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej mogą dokonać sami właściciele lokali, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. W przypadku braku zgody wszystkich właścicieli lokali na dokonanie odpowiedniej zmiany udziałów zastosowanie może znaleźć natomiast art. 199 K.c.
Zauważam także, że zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Natomiast w myśl ust. 3 pkt 5a cytowanego przepisu czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.
Zwracam przy tym jednak uwagę, że Sąd Najwyższy, powołując się na przedstawicieli literatury przedmiotu, wskazał, że przepis art. 22 ust. 3 pkt 5a cyt. ustawy dopuszcza zmianę udziałów w nieruchomości wspólnej tylko wówczas, gdy udział ten został błędnie obliczony, czyli w sytuacji gdy zachodzi potrzeba sprostowania. Pomyłka rachunkowa podlega wówczas usunięciu bez ingerencji w sferę praw i obowiązków właścicieli lokali. Dopuszczalność decydowania w drodze uchwały podjętej większością głosów o wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, gdy oznaczałoby to jednocześnie ingerencję w prawo główne, należy wykluczyć (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia z dnia 24 listopada 2010r. II CSK 267/10).
W tym samym orzeczeniu Sąd Najwyższy w sposób jednoznaczny wskazał również, że zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej spowodowana nowym sposobem ponownego pomiaru całego budynku (skutkującym w odniesieniu do właścicieli pomniejszeniem powierzchni ich lokalu) tylko formalnie mieści się w uregulowaniu z art. 22 ust. 3 pkt 5a cyt. ustawy, jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli. W czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą przeto wziąć udział wszyscy właściciele lokali. Analogiczną sytuację przewiduje przepis art. 3 ust. 7 ustawy. W ocenie Sądu Najwyższego, jeżeli zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej była następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów winno było nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, zmiany zaś dokonano na podstawie uchwały wspólnoty i oświadczenia zarządu wspólnoty, czynności te, jako dokonane przez wspólnotę bez kompetencji do tego, są nieważne. Podobne stanowisko zaprezentował także Sąd Apelacyjny w Łodzi w wyroku z dnia 31 stycznia 2013 r., stwierdzając, iż w sytuacji gdy zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej jest następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów powinno nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, to zmiana dokonana przez wspólnotę w drodze uchwały podjętej większością głosów jest nieważna jako niemieszcząca się w kompetencjach tego organu zakreślonych przepisem art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l. (sygn. akt I ACa 1064/12).
II. i III. Uprzejmie zauważam, że zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Wpis do księgi wieczystej odrębnej własności lokalu ma zatem charakter konstytutywny, bo bez niego odrębna własność lokalu nie powstaje. Tak też przyjmuje się w orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. wyrok SN z dnia 2 czerwca 2010 r. III CSK 271/09, wyrok SN z dnia 9 listopada 2011 r. II CSK 104/11). W literaturze przedmiotu i judykaturze wskazuje się natomiast, że do czasu konstytutywnego wpisu w księdze wieczystej uprawnionym z tytułu umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu przysługuje ekspektatywa odrębnej własności lokalu (tj. wejścia w ogół praw związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokalu), która może być przedmiotem obrotu.
Odnosząc się natomiast do kwestii ewentualnego zajęcia komorniczego nieruchomości, z której miał być wyodrębniony lokal mieszkalny (lecz nie został wyodrębniony wskutek oddalenia wniosku o wpis), uprzejmie informuję, iż z uwagi na okoliczność, że w takim przypadku odrębna własność lokalu mieszkalnego ostatecznie nie powstała, można uznać, iż nie zachodzą też przeszkody do zajęcia całej nieruchomości dewelopera bądź też przysługujących mu udziałów w ww. nieruchomości.
IV. Odpowiadając na czwarte pytanie interpelacji, podkreślić należy, że sąd odwoławczy, rozpoznając apelację od orzeczenia sądu wieczystoksięgowego, może zmienić to orzeczenie. Przy czym należy wyraźnie podkreślić, iż orzeczenie sądu odwoławczego nie jest wykonywane przez ten sąd, lecz przez sąd prowadzący księgę wieczystą. Zauważam bowiem, że zgodnie z art. art. 363 ust. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 707, ze zm.) sądy rejonowe, które zakładają i prowadzą księgi wieczyste w systemie informatycznym, dokonują czynności związanych z prowadzeniem ksiąg wieczystych w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych. Zatem to sądy rejonowe prowadzące księgi wieczyste dokonują wszelkich czynności związanych z prowadzeniem ksiąg wieczystych w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych, w tym związanych z wykonywaniem orzeczeń sądów odwoławczych.
V. Nawiązując do ostatniego pytania zawartego w interpelacji pana posła, zauważam, że przepisy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnegonie zawierają przepisów przejściowych, na podstawie których wymogi formalne umów deweloperskich wprowadzone ww. ustawą rozciągałyby się także na umowy o podobnym charterze zawarte przed datą wejścia w życia tej ustawy, tj. przed dniem 29 kwietnia 2012 r. Zauważam także, że powołany w interpelacji przepis art. 23 ust. 2 cyt. ustawy nie powinien być interpretowany w oderwaniu od art. 26 ust. 1 cyt. ustawy, zgodnie z którym umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego.
Z poważaniem
Podsekretarz stanu
Wojciech Hajduk
Warszawa, dnia 19 grudnia 2013 r.