Wobec licznych inwestycji budowlanych na działkach ewidencyjnych, na których powstały budynki mieszkalne wielorodzinne, bardzo często pojawia się wiele wątpliwości, a także problemów o charakterze prawnym.
Dokonując obmiaru powierzchni użytkowych lokali samodzielnych, np. poddasze, trzeba brać pod uwagę normy PN-ISO 9836:1997 oraz obowiązujące prawo, tj. pomiar w świetle ścian z uwzględnieniem pochylenia ścian na skosach (art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 21czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gmin i o zmianie Kodeksu cywilnego). Zgodnie z treścią wyżej powołanego przepisu obmiar powierzchni użytkowej dokonywany jest w świetle wprawionych ścian. Jeśli wykonany obmiar wykonywany jest tylko według norm PN-ISO 9836:1997, to wyliczenie może być błędne i wymaga sprostowania.
Ponowny obmiar powoduje zmianę w wielkości powierzchni użytkowej i w przypadku wspólnoty mieszkaniowej następuje zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej (kiedy do konkretnych lokali mieszkaniowych przynależą pomieszczenia stanowiące poddasze budynku), jednak ww. korekta nie stanowi ingerencji w sferę praw i obowiązków właścicieli lokali. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej (po uprzednim otrzymaniu pełnomocnictwa od wspólnoty mieszkaniowej) dokonuje czynności prawnych zmierzających do wykonania uchwały o wyrażeniu zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej właścicieli lokali danego budynku. Zarząd wnosi do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie stosownych wpisów uwzględniających zmianę wysokości udziałów związanych z własnością lokali i zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą.
W następstwie zawartego aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaży osoby występujące z przedmiotową interwencją stają się właścicielami lokali mieszkalnych wcześniej wydzielonych. Kupujący nieruchomość w treści aktu notarialnego wnoszą, aby wydział ksiąg wieczystych wydzielił z księgi wieczystej lokale wcześniej przydzielone konkretnym lokalom mieszkaniowym oraz wpisał współwłasność na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych na poddaszu.
Sąd rejonowy, oddalając wniosek nabywców, wskazuje, iż zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej jest nieważna, gdyż wymaga zgody właścicieli wszystkich lokali wcześniej wyodrębnionych z księgi wieczystej.
W związku z powyższym, jako reprezentant obywateli, pragnę zapytać:
1. Czy do zmiany udziału w części wspólnej nieruchomości oraz zapisie jej w księdze wieczystej, gdy przyczyną jest pomyłka w pomiarze budynku, wystarczająca jest uchwała podjęta większością głosów członków wspólnoty mieszkaniowej?
2. Jaką ochronę prawną posiadają osoby nabywające lokale mieszkaniowe z zachowaniem formy przewidzianej prawem, lecz nieposiadające wpisu w księdze wieczystej?
3. Czy lokale mieszkalne nabyte od dewelopera w formie aktu notarialnego, dla którego sąd wieczysty oddalił wniosek o wydzielenie lokali i wpis współwłasności, mogą być przedmiotem zajęcia komorniczego i ewentualnego zbycia w drodze licytacji w związku z nieuregulowanymi wierzytelnościami dewelopera?
4. W jakich okolicznościach sąd apelacyjny może przychylić się do wniosku skarżących i samodzielnie dokonać wpisu zgodnie z wnioskiem wieczystoksięgowym bez zwrotu sprawy do sądu pierwszej instancji.
5. Czy dla umów deweloperskich zawartych przed 29 kwietnia 2012 r. można zastosować zapis ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) w kwestii uregulowanej w art. 23 ust. 2 ww. ustawy, tj. czy umowa deweloperska niezawarta w formie aktu notarialnego będzie stanowiła podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczenia o wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych?
Poseł Edward Siarka
Warszawa, dnia 22 listopada 2013 r.