Szanowna Pani Marszałek! W odpowiedzi na interpelację posła Stanisława Szweda w sprawie wykupu mieszkań znajdujących się w zasobach towarzystw budownictwa społecznego, przekazaną pismem z dnia 13 lipca 2012 r., znak: SPS-023-6524/12, uprzejmie wyjaśniam, co następuje.
Ad 1. Początkowo przepisy ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070, z późn. zm.) regulowały zagadnienia dotyczące partycypacji bardzo ogólnie, stwierdzając jedynie, że ˝pracodawca (...), a także inne osoby mające interes w uzyskaniu mieszkań przez wskazane przez nie osoby trzecie mogą zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych mieszkań˝. W celu bardziej precyzyjnego uregulowania praw i obowiązków partycypantów ustawa z dnia 27 sierpnia 2004 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. Nr 213, poz. 2157) wprowadziła nową treść art. 29, a także nowy art. 29a. W pierwszym przypadku partycypantami mogą być pracodawcy działający w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie. Zgodnie z art. 29 ust. 4 możliwe jest przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umów w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych bez zgody towarzystwa, na rzecz wskazanych najemców. Nieco odmienną sytuację normuje art. 29a, który daje możliwość zawarcia przez osobę fizyczną umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. Przepisy określają maksymalną kwotę partycypacji, a także tryb postępowania w przypadku zakończenia przez partycypanta najmu. Powyższe przepisy, zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 sierpnia 2004 r., mają zastosowanie do przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych objętych wnioskami wstępnymi o udzielenie kredytu ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, złożonymi z zachowaniem terminów określonych w przepisach wykonawczych, począwszy od dnia 1 stycznia 2005 r. Do lokali mieszkalnych wybudowanych w ramach przedsięwzięć realizowanych na podstawie wniosków składanych w BGK do 2004 r. włącznie mają zastosowanie zapisy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w brzmieniu sprzed nowelizacji z 2004 r.
Przepisy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego w odniesieniu do lokali mieszkalnych zrealizowanych w ramach przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, którego dotyczył wniosek złożony przez TBS w BGK do 30 września 2004 r., nie uniemożliwiają dokonywania cesji partycypacji (w tym również na najemcę). Cesja partycypacji może być zatem dokonana (przy braku zakazujących zapisów umownych) na podstawie art. 509 Kodeksu cywilnego. W myśl ww. przepisu wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.
Zgodnie z art. 33 ustawy z dnia 26 października 1995 r. w sprawach nieuregulowanych w ustawie stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.) oraz przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.) o najmie. Kwestie dziedziczenia uregulowane są w ustawie Kodeks cywilny, w tytule: Dziedziczenie ustawowe. Procedurze spadkowej, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, może podlegać tylko kwota partycypacji w kosztach budowy jako prawo o charakterze majątkowym (art. 922 § 1 K.c.).
Ad 2. Ustawa z dnia 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 201, poz. 1180) wprowadziła możliwość wyodrębniania na własność lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków złożonych do dnia 30 września 2009 r., wyłącznie na rzecz osoby fizycznej, będącej jednocześnie najemcą lokalu mieszkalnego i stroną umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tego lokalu. W przypadku, gdy partycypantem jest osoba trzecia, a nie najemca (co może mieć miejsce w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych na podstawie przepisów obowiązujących do 2004 r.), warunkiem wyodrębnienia na własność lokalu mieszkalnego będzie zatem cesja praw i obowiązków wynikających z umowy w sprawie partycypacji na rzecz najemcy. W przypadku, gdy zawarta pomiędzy TBS a partycypantem umowa zawiera klauzulę o zakazie cesji praw i obowiązków z tytułu partycypacji na najemcę, niezbędna będzie w tym celu odpowiednia zmiana zapisów umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego (za obopólną zgodą stron).
Ad 3. Funkcjonowanie przepisów związanych z wprowadzeniem możliwości wyodrębnienia na własność lokali mieszkalnych przez towarzystwa budownictwa społecznego oraz spółdzielnie mieszkaniowe przy udziale preferencyjnego kredytu jest objęte w Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej stałym monitoringiem. Pragnę zapewnić, iż w przypadku pojawienia się sygnałów świadczących o konieczności dokonania zmian legislacyjnych w tym zakresie podjęte zostaną odpowiednie prace mające na celu poprawę funkcjonowania omawianych przepisów.
Z poważaniem
Podsekretarz stanu
Piotr Styczeń
Warszawa, dnia 3 sierpnia 2012 r.